3、两个城市都是新移民城市。深圳不用说了，特区成立后来自内地五湖四海的年轻人和锐意进取之士南下深圳，目前成为中国最大的移民城市。而郑州，真正的郑州土著特别之少，目前郑州1000万人口里大部分都是一代二代三代移民及新郑州人。
4、两个城市年轻人都特别多，年轻化程度特别高。腾讯QQ大数据“全国城市年轻指数报告”显示，2016年全国从一线到五线城市年轻指数呈逐渐下降的趋势。论城市年轻指数，深圳傲视全国，成为最年轻城市。而郑州的年轻指数为80，在全国城市年轻指数前20榜单中名列第5，超过了北京、上海、广州与天津。
5、两个城市都特别开放和包容。深圳开放包容，兼收并蓄。郑州，城市心态非常开放，学习能力、包容能力在全国各大城市里绝对并列前茅。
6、两个城市的城市格局发展方向非常相似，从东到西，从西到东，因为没有历史的包袱，组团化发展。
今天，重点说说第6条。我们从深圳的城市发展和房价空间关系，来看看郑州的城市空间未来走向和房价趋势。
【一】深圳城市向西（左）
1979年3月，国务院撤销宝安县设深圳市。
1982年恢复宝安县建制，受辖于深圳市。
1992年，宝安县再度被撤销，分治为深圳市的一个市辖区。至此，深圳市辖宝安、龙岗、南山、福田、罗湖五区，其中罗湖（包含盐田大部分）、福田、南山为经济特区，龙岗、宝安为非特区，并以“二线关”将“特区”与“非特区“分割管辖。
1998年3月，以沙头角为中心的区域从罗湖区析出，设盐田区，仍为特区范围。
2007年5月31日，光明新区成立，管辖公明、光明两个街道，地处深圳西部。
2009年6月30日，深圳市委市政府为推进以大工业区为中心的东部片区统筹发展，促进深圳市区域协调发展，全面提升城市化水平，将原深圳市大工业区和原龙岗区坪山街道、坑梓街道，整合为坪山新区。
2010年7月1日起，深圳经济特区范围延伸到龙岗、宝安。
2011年12月30日，深圳市委、市政府在宝安和龙岗新增两个功能新区，分别为“龙华新区”和“大鹏新区”。
2016年10月，国务院批复同意设立深圳市龙华区和坪山区，以龙华、大浪、民治、观湖、福城、观澜等6个街道的行政区域为龙华区行政区域；以坪山、坑梓2个街道的行政区域为坪山区的行政区域。
传统的深圳，分为关内和关外。这是历史的产物。但因为历史，目前深圳的主城区，还是主体在所谓关内的罗湖区、福田区、南山区。见下图。
纵观历史发展，深圳从一个小渔村成长为一个国际化大都市，只用了30多年时间。在最初，深圳只有罗湖，逐步才往西发展到福田区。当然，最早还有蛇口，但那只是工业区的雏形。再后来，逐步往西走，到南山、到后海前海。
可以这样说：
1980——1995年代：罗湖时代
1995——2005年代：福田时代
2005——2010年代：南山1.0时代
2010——未来：南山2.0、3.0时代
深圳，这么多年。因城市空间问题，因城市发展方向问题，一直在一路向西！
【二】深圳房价向西（左）
我们都知道，深圳房价是中国城市第一。超过北京上海。
从宏观来讲，为什么？
核心来讲，不完全是因为深圳城市好。而是：供求关系。
深圳城市空间的特殊性，可利用土地面积极少。你去深圳城区转一圈就会知晓。深圳主城区面积其实不大。
当极大的需求——深圳的房子不只是深圳人买的，也不是所谓炒的，而是全国人买的——需求和供给产生了矛盾，房价自然蓬勃猛涨。
我们看上表，深圳2017年2月份房价66438元/平米。其中罗湖区房价73125元/平米，福田区房价108500元/平米，南山区102344元/平米。至于盐田区的数据，是特殊原因。盐田统计样本主体以别墅供给为主。
从真实情况可以看出，南山、福田已经远远把罗湖甩在了后面。
以上，只是一个参考。
从市场角度来讲，深圳人都知道，目前深圳的最贵的房子目前在深圳华侨城片区和南山后海片区，价格基本都在10万+。而当年所谓的老城区——罗湖区，严重倒退和滞后。
【三】郑州向东（右）
【20世纪10年代郑州城市地图】
【20世纪50年代郑州城市地图】
【20世纪90年代郑州城市地图】
【21世纪初郑州城市地图】
【2017年郑州城市地图】
我们纵观郑州过去几十年的发展，从一个小郑县，到20世纪初，走了一个摊大饼的路线。
当郑州城市发展到一个阶段，从郑东新区的建设开始，郑州找到了组团化发展的精髓。当东移西扩战略确立，10多年过去了，成就的只有【东移】，【西扩】成了慢慢生长的遗憾。
你不能说政府偏心。城市的发展有其内在的规律。我们看郑州，不能简单的用北京上海的所谓【三环内】【三环外】理论。
或者说，在郑州区域价值、房产价值研判上，套用北京上海三环内三环外理论，是不合时宜的。
郑州的未来研判，应该借鉴的是深圳。
【四】深圳对郑州的借鉴意义
如文章开篇所说，郑州和深圳很像。所以，他的城市发展和价值取舍很像。
熟悉东哥价值观和方法论的人都知道，我在研究城市发展、区域价值、房产投资价值的时候，我把最终的核心归结于人。
对人的价值取向和判断的研究和理解，是理解城市发展和房产投资价值的关键和核心。
因为，价值和价格的判断方来自于人。
人的起点和立场不同，值钱与否，值多少，由人的价值观判断。
比如，我们郑州人很爱喝胡辣汤，让很多外地人吃：人家说，那是啥玩意啊，黑乎乎的，辣的要命，咸的要命。
但他却是我们郑州人心里的宝。
同理，新郑州人和老郑州人对于郑州各区域价值的理解就不同；年轻人和年龄大的人对区域价值的理解也不同。
所以说，我们要找准参照对象。
放眼大郑州与深圳比较，
我们的老三环老城区，像不像深圳的罗湖区？
我们的老郑东新区，像不像深圳的福田区？
我们的北龙湖，像不像深圳的南山后海片区？
我们的绿博组团，像不像深圳南山的华侨城片区？
我们的白沙象湖组团，像不像深圳福田+南山+龙华片区的融合体？
我们的经开区，像不像深圳福田南的皇岗保税区？
我们的航空港，找不到一个好的参照物。这里太特殊。
而其他区域，自行参考。
深圳现在的房价轨迹，也许就是郑州未来的房价轨迹。
或者说：已经就是。
深圳向西，郑州向东。
这句话，以及上面那段话，需要我们每个人渗悟。
在投资的角度和方向的把握上，我们要为我们的认知付出代价。
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